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中华人民共和国城市房地产治理法

2007-07-16

　　(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过)

　　第一章总则

　　第一条为了加强对城市房寺产的治理，守护房地产市场秩序，保险房地产权势人的合法权利，推进房地产业的健康发展，造订本法。

　　第二条

　　在中华人民共和国城市规划区国有地皮(以下简称国有地皮)领域内获得房地产开发用地的地皮使用权，从事房地产开发、房地产买卖，执行房地产治理，该当遵守本法。

　　本法所称房屋，是指地皮上的房屋等构筑物及构筑物。

　　本法所称房地产开发，是指在凭据本法获得国有地皮使用权的地皮上进行基础设施、房屋建设的行为。

　　第三条国度依法尝试国有地皮有偿、有期限使用造度。但是，国度在本律例定的领域内划拨国有地皮使用权简直之表。

　　第四条国度凭据社会、经济发展水平，搀扶发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住前提。

　　第五条房地产权势人该当遵守司法和行政律例，依法纳税。房地产权势人的合法权利受司法�；�，任何单元和幼我不得加害。

　　第六条国务院建设行政主管部门、地皮治理部门遵循国务院划定的权柄划分，各司其职，亲昵共同，治理全国房地产工作。

　　县级以上处所人民当局房产治理、地皮治理部门的机构设置及其权柄由省、自治区、直辖市人民当局确定。

　　第二章房地产开发用地

　　第一节地皮使用权出让

　　第七条地皮使用权出让，是指国度将国有地皮使用权(以下简称地皮使用权)在肯定年限内出让给地皮使用者，由地皮使用者向国度支付地皮使用权出让金的行为。

　　第八条城市规划区内的集体所有的地皮，经依法征用转为国有地皮后，该幅国有地皮的使用权方可有偿出让。

　　第九条地皮使用权出让，必须切合地皮利用总体规划，城市规划和年度建设用地打算。

　　第十条

　　县级以上处所人民当局出让地皮使用权用于房地产开发的，须凭据省级以上人民当局下达的节造指标拟订年度出让地皮使用权总面积规划，依照国务院划定，报国务院或者省级人民当局核准。

　　第十一条地皮使用权出让，由视注县人民当局有打算、有步骤地进行。

　　出让的每幅地块、用处、年限和其他前提，由视注县人民当局地皮治理部门会同城市规划建设、房产治理部门共同拟定规划，依照国务院划定，报经有核准权的人民当局核准后，由市人民当局地皮治理部门执行。

　　直辖市的县人民当拘陌其有关部门行使前款划定的权限，由直辖市人民当局划定。

　　第十二条地皮使用权出让，能够采取拍卖、招标或者双方和谈的规划

　　贸易、游览、娱乐和豪华住宅用地，有前提的，必须采取拍卖、招标方式;没有前提，不能采取拍卖、招标方式的，能够采取双方和谈的方式。

　　采取双方和谈方式出让地皮使用权的出让金不得低于按国度划定所确定的最廉价。

　　第十三条地皮使用权出让最高年限由国务院划定。

　　第十四条地皮使用权出让，该当签定书面出让合同。

　　地皮使用权出让合同由视注县人民当局地皮治理部门与地皮使用者签定。

　　第十五条

　　地皮使用者必须依照出让合同约定，支付地皮使用权出让金;未依照出让合同约定支付地皮使用权出让金的，地皮治理部门有权解除合同，并能够要求违约赔偿。

　　第十六条

　　地皮使用者依照出让合同约定支付地皮使用权出让金的，视注县人民当局地皮治理部门必须依照出让合同约定，提供出让的地皮;未依照出让合同约定提供出让地皮的，地皮使用者有权解除合同，由地皮治理部门返还地皮使用权出让金，地皮使用者能够要求违约赔偿。

　　第十七条

　　地皮使用者必要扭转地皮使用权出让合同约定的地皮用处的，必须获得出让方和视注县人民当局城市规划行政主管部门的赞成，签定地皮使用权出让合同调换和谈或者沉新签定地皮使用权出让合同，相应调整地皮使用权出让金。

　　第十八条地皮使用权出让金该当全数上缴财政，列入预算，用于城市基础建设和地皮开发。地皮使用权出让金上缴和使用的具体法子由国务院划定。

　　第十九条

　　国度对地皮使用者依法获得的地皮使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，凭据社会公共利益的必要，能够遵循司法法式提前收回，并凭据地皮使用者使用地皮的现实年限和开发地皮的现实情况赐与相应的赔偿。

　　第二十条地皮使用权因地皮灭失而终止。

　　第二十一条

　　地皮使用权出让合同约定的使用年限届满，地皮使用者必要持续使用地皮的该当至迟于届满前一年申请续期。除凭据社会公共利益必要收回该幅地皮的，该当予以核准。经核准予以续期的，该当沉新签定地皮使用权出让合同，遵循划定支付地皮使用权出让金。

　　地皮使用权出让合同约定的使用年限届满，地皮使用者未申请续期或者虽申请续期但遵循前款划定未获核准的，地皮使用权由国度无偿收回。

　　第二节地皮使用权划拨

　　第二十二条

　　地皮使用权划拨，是指县级以上人民当局依法核准，在地皮使用者缴纳裣安设等用度后将该幅地皮交付其使用�；蛘呓仄な褂萌ㄎ蕹ソ桓陡仄な褂谜呤褂玫男形�。

　　遵循本律例划定以划拨方式获得地皮使用权的，除司法、行政律例还有划定表，没有使用期限的限度。

　　第二十三条下列建设用地的地皮使用权，确属必须的，能够由县级以上人民当局依法核准划拨：

　　(一)国度机关用地和军事用地;

　　(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

　　(三)国度沉点搀扶的能源、交通、水利等项目用地;

　　(四)司法、行政律例划定的其他用地。

　　第三章房地产开发

　　第二十四条房地产开发必须严格执行城市规划，依照经济效益、社会效益、环境效益相统一的准则，尝试全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

　　第二十五条

　　以出让方式获得地皮使用权进行房地产开发的，必须依照地皮使用权出;让合同约定的地皮用处、动工开发期限开发地皮。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发，能够征收相当于地皮使用权出让金20%以下的地皮闲置费;满2年未动工开发的，能够无偿收回地皮使用权;但是，因不成抗力或者当局、当局有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的之表。

　　第二十六条房地产开发项主张设计、施工，必须切合国度的有关尺度和规范。

　　第二十七条依法获得的地皮使用权，能够遵循本法的有半司法、行政律例的划定，作价入股，合伙、合作开发经营房地产。

　　第二十八条国度采取税收等方面的优惠措施激励和搀扶房地产开发企业开发建设居民住宅。

　　第二十九条房地产开发企业是以投机为主张，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，该当具备下列前提：

　　(一)有自己的名称和组织机构;

　　(二)有固定的经营场所;

　　(三)有切合国务院划定的注册本钱;

　　(四)有足够的专业技术人员;

　　(五)司法、行政律例划定的其他前提。

　　设立房地产开发企业，该当向工商行政治理部门申请登记，工商行政治理部门对切合本律例划定前提的，该当予以登记，发给交易牌照;对不切合本律例定前提的，不予登记。

　　设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还该当执行公司法的有关划定。

　　房地产开发企业在领取交易牌照后的一个月内，该当到登记机关地点地的县级以上处所人民当局划定的部门登记。

　　第三十条房地产开发企业的注册本钱与投资总额的比例该当切合国度有关划定。

　　房地产开发企业吩熠开发房地产的，吩熠投资额该当与项目规模相适应，并依照地皮使用权出让合同的约定，定期投入资金，用于项目建设。

　　第四章房地产买卖

　　第一节通常划定

　　第三十一条房地产让渡、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用领域内的地皮使用权同时让渡、抵押。

　　第三十二条基准地价、标定地价和各类房屋的沉置价值该当定期确定并颂。具体法子由国务院划定。

　　第三十三条国度尝试房地产价值评估造度。

　　房地产价值评估该当遵循公正、平正、公开的准则，依照国度划定的技术尺度和评估法式，以基准地价、标定地价和各类房屋的沉置价值为基础，参照本地的市场价值进行评

　　第三十四条评国度尝试房地产成交价值申报造度。

　　房地产权势人让渡房地产，该当向县级以上处所人民当局划定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

　　第三十五条房地产让渡、抵押，当事人该当遵循本法第五章的划定办理权届登记。

　　第二节房地产让渡

　　第三十六条房地产让渡，是指房地产权势人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

　　第三十七条下列房地产，不得让渡：

　　(一)以出让方式获得地皮使用权的，不切合本法第三十八条划定的前提的;

　　(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他大局限度房地产权势的;

　　(三)依法收回地皮使用权的;

　　(四)共有房地产，未经其他共有人书面赞成的;

　　(五)权属有争议的;

　　(六)未依法登记领取权属证书的;

　　(七)司法、行政律例划定不容让渡的其他情景。

　　第三十八条以出让方式获得地皮使用权，让渡房地产时，该当切合下列前提：

　　(一)依照出让合同约定已经支付全数地皮使用权出让金，并获得地皮使用权证书;

　　(二)依照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，实现开发投资总额的25%以上，属于成片开发地皮的，形成工业用地或者其他建设用地前提。让渡房地产时房屋已经建成的，还该当持有房屋所有权证书。

　　第三十九条

　　以划拨方式获得地皮使用权的，让渡房地产时，该当依照国务院划定，报有核准权的人民当局审批。有核准权的人民当局准予让渡的，该当由受让方办理地皮使用权出让手续，并遵循国度有关划定缴纳地皮使用权出让金。

　　以划拨方式获得地皮使用权的，让渡房地产报批时，有核准权的人民当局依照国务院划定决定能够不办理地皮使用权出让手续的，让渡方该当依照国务院划定将让渡房地产所获收益中的地皮收益上缴国度或者作其他处置。

　　第四十条房地产让渡，该当签定书面让渡合同，合同中该当载明地皮使用权获得的方式。

　　第四十一条房地产让渡时，地皮使用权出让合同载明的权势、使命随之转。

　　第四十二条

　　以出让方式获得地皮使用权的，让渡房地产后，其地皮使用权的使用年限为原地皮使用权出让合同约定的使用年限减去原地皮使用者已经使用年限后的渣滓年限。

　　第四十三条

　　以出让方式获得地皮使用权的，让渡房地产后，受让人扭转原地皮使用权出让合同约定的、地皮用处的，必须获得原出让方和视注县人民当局城市规划行政主管部门的赞成，签定地皮使用权出让合同调换和谈或者沉新签定地皮使用权出让合同，相应调整地皮使用权出让金。

　　第四十四条商品房预售，该当切合下列前提：

　　(一)已交付全数地皮使用权出让金，获得地皮使用权证书;

　　(二)持有建设工程规划许可证

　　(三)按提供预售的商品房推算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

　　(四)向县级以上人民当局房产治理部门办理预售登记，获得商品房预售许可证明。

　　商品房预售人该当依照国度有关划定将预售合同报县级以上人民当局房产治理部门和地皮治理部门登记登记。

　　商品房预售所得款子，必须用于有关的工程建设。

　　第四十五条商品房预售的，商品房预购人将采办的未竣工的预售商品房再行让渡的问题，由国务院划定。

　　第三节房地产抵押

　　第四十六条

　　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务推广担保的行为，债务人不推广债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　第四十七条依法获得的房屋所有权连同该房屋占有领域内的地皮使用权，能够设定抵押权。

　　第四十八条房地产抵押，该当凭地皮使用权证书、房屋所有权证书办理。

　　第四十九条房地产抵押，抵押人和抵押权人该当签定书面抵押合同。

　　第五十条

　　设定房地产抵押权的地皮使用权是以划拨方式获得的，依法拍卖该房地产后，该当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的地皮使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

　　第五十一条

　　房地产抵押合同签定后，地皮上新增的房屋不属于抵押财富。必要拍卖该抵押的房地产时，能够依法将地皮上新增的房屋与抵押财富一起拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

　　第四节房屋租赁

　　第五十二条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　第五十三条

　　房屋租赁，出租人和承租人该当签定书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用处、租赁价值、建理责任等条款，以及双方的其他权势和使命，并向房产治理部门登记登记。

　　第五十四条住宅用房的租赁，该当执行国度和房屋地点城市人民当局划定的租赁政策。租用房屋从事出产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

　　第五十五条以投机为主张，房屋所有权人将以划拨方式获得使用权的国有地皮上建成的房屋出租的，该当将租金中所含地皮收益上缴国度、具体法子由国务院划定。

　　第五节中介服务机构

　　第五十六条房地产中介服务机构蕴含房地产征询机构、房地产价值评估机构、房地产经纪机构等。

　　第五十七条房地产中价服务机构该当具备下列前提：

　　(一)有自己的名称和组织机构;

　　(二)有固定的服务场所;

　　(三)有必要的财富和经费;

　　(四)有足够数量的专业人员;

　　(五)司法、行政律例划定的其他前提。

　　设立房地产中介服务机构，该当向工商行政治理部门申请设立登记，领取交易牌照后，方可开业。

　　第五十八条国度尝试房地产价值评估人员资格认证造度。

　　第五章房地产权属登记治理

　　第五十九条国度尝试地皮使用权和房屋所有权登记发证造度。

　　第六十条

　　以出让或者划拨方式获得地皮使用权，该当向县级以上处所人民当局地皮治理部门申请登记;经县级以上处所人民当局地皮治理部门核实，由同级人民当局宣告地皮使用权证书。

　　在依法获得的房地产开发用地上建成房屋的，该当凭地皮使用权证书向县级以上处所人民当局房产治理部门申请登记，由县级以上处所人民当局房产治理部门核实并宣告房屋所有权证书。

　　房地产让渡或者调换时，该当向县级以上处所人民当局房产治理部门申请房产调换登记，并凭调换后的房屋所有权证书向同级人民当局地皮治理部门申请地皮使用权调换登记，经同级人民当局地皮治理部门核实，由同级人民当局更换或者更改地皮使用权证书。

　　司法还有划定的，遵循有关司法的划定办理。

　　第六十一条房地产抵押时，该当向县级以上处所人民当局划定的部门办理抵押登记。

　　因处罚抵押房地产而获得土使用和房屋所有权的，该当遵循本章划定办理过户登记。

　　第六十二条

　　经省、自治区、直辖市人民当局确定，县级以上处所人民当局由一个部门统一掌管房地产治理和地皮治理工作的，能够造作、宣告统一的房地产权证书，遵循本法第六十条的划定，将房屋的所有权和该房屋占有领域内的地皮使用权简直认和调换，别离载入房产权证书。

　　第六章司法责任

　　第六十三条违反本法第十条、第十一条的划定，擅自核准出让或者擅自出让地皮使用权用于房地产开发的，由上级机关或者地点单元赐与有关责任人员行政处罚。

　　第六十四条

　　违反本法第二十九条的划定，未获得交易牌照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民当局工商行政治理部门责令其终场房地产开发业务活动，充公违法所得，能够并收�？�。

　　第六十五条

　　违反本法第三十八条第一款的划定让渡地皮使用权的。由县级以上人民当局地皮治理部门充公违法所得，能够并处�？�。责令缴纳地皮使用权出让金，充公违法所得，能够并处�？�。

　　第六十六条违反本法第三十九条第一款的划定让渡房地产的。由县级以上人民当局地皮治理部门责令缴纳地皮使用权出让金，充公违法所得，能够并处�？�。

　　第六十七条违反本法第四十四条第一款的划定预售商品房的，由县级以上人民当局房产治理部门责令终场预售活动，充公违法所得，能够并处�？�。

　　第六十八条

　　违反本法第五十七条的划定，未获得交易牌照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民当局工商行治理部门责令终场房地产中介服务业务活动，充公违法所得，能够并处�？�。

　　第六十九条

　　没有司法、律例的凭据，向房地产开发企业收费的，上级机关该当责令退回所收取的钱款;情节严沉的，由上级机关或者地点单元赐与直接责任人员行政处罚。

　　第七十条房产治理部门、地皮治理部门工作人员玩忽职守、滥用权柄，组成犯罪的，依法查究刑事责任;不组成犯罪的，赐与行政处罚。

　　房产治理部门、地皮治理部门工作人员利用职务上的方便、索取分阶段财物，或者犯法收受他人财物为他人谋取利益，组成犯罪的，遵循惩治贪污罪、贿赂罪的补充划定查究刑事责任，不组成犯罪的，赐与行政处罚。

　　第七章附则

　　第七十一条在城市规划区表的国有地皮领域内获得房地产开发用地的地皮使用权，从事房地产开发、买卖活动以及执行房地产治理，参照本法执行。

　　第七十二条本法自1995年1月1月起执行。

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